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Vermietung des Home-Office an den Arbeitgeber

Die Finanzverwaltung hat geregelt, wie die Vermietung des Home-Office an den Arbeitgeber steuerlich zu behandeln ist.

Angesichts neuer Urteile des Bundesfinanzhofs zur Vermietung eines Arbeitszimmers oder Home-Office an den Arbeitgeber hat das Bundesfinanzministerium seine Verwaltungsanweisung zur steuerlichen Bewertung solcher Mietvertrge aktualisiert. Es geht dabei um die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Miete als Arbeitslohn oder als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung gilt und welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben.

Sind die Zahlungen des Arbeitgebers steuerpflichtiger Arbeitslohn, hat das nicht nur Folgen bei den Sozialversicherungsbeitrgen. Solange Einnahmen aus dem vermieteten Arbeitszimmer keine Einknfte aus Vermietung und Verpachtung sind, greift fr die damit verbundenen Werbungskosten auch die Abzugsbeschrnkung fr ein husliches Arbeitszimmer.

Zuordnung: Zum steuerpflichtigen Arbeitslohn gehren neben dem Barlohn auch andere Bezge und Vorteile, die durch das Arbeitsverhltnis veranlasst sind. Anders sieht es aus, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer Bezge und Vorteile aufgrund einer anderen Rechtsbeziehung - beispielsweise einem Mietverhltnis - gewhrt, die neben dem Arbeitsverhltnis besteht.

Arbeitslohn: Dient das Arbeitszimmer oder eine Wohnung, die als Home-Office genutzt wird, in erster Linie dem Interesse des Arbeitnehmers, ist davon auszugehen, dass die Mietzahlungen des Arbeitgebers als Gegenleistung fr die Arbeitskraft des Arbeitnehmers erfolgen. Die Einnahmen sind dann als Arbeitslohn zu beurteilen, und Einknfte aus Vermietung und Verpachtung liegen nicht vor.

Mieteinknfte: Eine Rechtsbeziehung neben dem Arbeitsverhltnis, die fr die Qualifizierung der Leistungen des Arbeitgebers als Einknfte aus Vermietung und Verpachtung erforderlich ist, setzt voraus, dass das Home-Office vorrangig im betrieblichen Interesse des Arbeitsgebers genutzt wird und dieses Interesse ber die Entlohnung des Arbeitnehmers sowie ber die Erbringung der jeweiligen Arbeitsleistung hinausgeht. Die Ausgestaltung der Vereinbarung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer als auch die tatschliche Nutzung des angemieteten Arbeitszimmers mssen mageblich und objektiv nachvollziehbar von den Bedrfnissen des Arbeitgebers geprgt sein.

Arbeitsplatz: Ein fr den Arbeitslohncharakter der Arbeitgeberleistungen sprechendes gewichtiges Indiz liegt vor, wenn der Arbeitnehmer im Betrieb ber einen weiteren Arbeitsplatz verfgt und die Nutzung des Home-Office vom Arbeitgeber lediglich gestattet oder geduldet wird. In diesem Fall ist grundstzlich von einem vorrangigen Interesse des Arbeitnehmers an der Nutzung auszugehen. Zur Widerlegung dieser Annahme muss der Arbeitnehmer ein vorrangiges Interesse seines Arbeitgebers am zustzlichen Arbeitsplatz nachweisen, hinter dem das Interesse des Arbeitnehmers zurcktritt. Ein etwa gleichwertiges Interesse von Arbeitgeber und Arbeitnehmer reicht nicht aus.

Die Finanzverwaltung nennt verschiedene Anhaltspunkte, die fr ein betriebliches Interesse des Arbeitgebers sprechen. Allerdings muss der Arbeitnehmer auch bei Vorliegen eines oder mehrerer dieser Anhaltspunkte das vorrangige betriebliche Interesse seines Arbeitgebers nachweisen, ansonsten sind die Leistungen als Arbeitslohn zu beurteilen. Fr ein betriebliches Interesse sprechen insbesondere folgende Punkte:

Fr den Arbeitnehmer ist im Unternehmen kein geeigneter Arbeitsplatz vorhanden, und die Versuche des Arbeitgebers, Rume von fremden Dritten anzumieten, sind erfolglos geblieben.

Der Arbeitgeber hat fr andere Arbeitnehmer, die ber keine fr ein Arbeitszimmer geeignete Wohnung verfgen, entsprechende Miet- oder Nutzungsvertrge mit fremden Dritten begrndet, die nicht bei ihm angestellt sind.

Es wurde eine ausdrckliche, schriftliche Vereinbarung ber die Bedingungen der Nutzung der berlassenen Rumlichkeiten abgeschlossen.

Fr das Vorliegen eines betrieblichen Interesses kommt es dagegen nicht darauf an, ob ein entsprechendes Nutzungsverhltnis zu gleichen Bedingungen auch mit einem fremden Dritten htte begrndet werden knnen. Insbesondere spielt es keine Rolle, wenn die vereinbarte Miete die Hhe der ortsblichen Marktmiete unterschreitet, denn das geforderte betriebliche Interesse an der Nutzung der Rume wird durch eine fr den Arbeitgeber vorteilhafte Gestaltung grundstzlich nicht in Frage gestellt.

Neu an den Vorgaben der Finanzverwaltung ist vor allem eine Regel zur Qualifizierung des Mietverhltnisses. Whrend das Finanzamt nmlich bei der Vermietung von Wohnraum nmlich typisierend immer von einer Einknfteerzielungsabsicht ausgeht, solange die ortsbliche Miete nicht deutlich unterschritten wird, gibt es bei Gewerbeimmobilien keine solche typisierende Annahme.

Das ist deshalb von Bedeutung, weil das Finanzamt die zweckentfremdete Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber fr dessen betriebliche Zwecke (Arbeitszimmer oder als Home-Office genutzte Wohnung) grundstzlich als gewerbliches Mietverhltnis wertet. Fr das Mietverhltnis muss der Arbeitnehmer daher die Einknfteerzielungsabsicht durch eine objektbezogene berschussprognose nachweisen.

Ist das vorrangige betriebliche Interesse des Arbeitgebers an der Vermietung nachgewiesen, mangelt es aber durch eine negative berschussprognose an der Einknfteerzielungsabsicht, dann ist die Vermietung des Home-Office an den Arbeitgeber ein steuerlich unbeachtlicher Vorgang auf der privaten Vermgensebene. Die Mietzahlungen sind dann zwar steuerfrei, im Gegenzug knnen aber auch keine Werbungskosten geltend gemacht werden.

Die neuen Vorgaben sind in allen offenen Fllen anzuwenden. Allerdings enthlt das Schreiben des Ministeriums hinsichtlich der Einknfteerzielungsabsicht eine bergangsregelung: Fr vor dem 1. Januar 2019 abgeschlossene Mietvertrge wird es nicht beanstandet, wenn die Betroffenen weiterhin generell von einer Einknfteerzielungsabsicht ausgehen.

 
[mmk]
 
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