Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten

In den letzten Jahren hat der Bundesfinanzhof mehrfach über die Abziehbarkeit von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) nach dem Verkauf des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht entschieden. Die neuen Urteile hat das Bundesfinanzministerium zum Anlass genommen, die bisherigen Verwaltungsanweisungen zu überarbeiten und in einem neuen Schreiben zusammenzufassen.

Die im Folgenden zusammengefassten Regelungen gelten in allen noch offenen Fällen. Das Ministerium hat aber teilweise unterschiedliche Regelungen getroffen in Abhängigkeit vom Zeitpunkt, zu dem die Immobilie verkauft oder die Vermietungstätigkeit aufgegeben wurde.

Schuldzinsen nach Verkauf: Schuldzinsen können nach dem Verkauf des Mietobjekts weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten nicht durch den Veräußerungserlös hätten getilgt werden können. Dieser Vorrang der Schuldentilgung gilt jedoch so lange nicht, wie der Tilgung Hindernisse bei der Rückzahlung oder bei der Auszahlung des Verkaufserlöses entgegenstehen. Voraussetzung ist, dass die Vermietungsabsicht nicht bereits vor der Veräußerung der Immobilie aus anderen Gründen weggefallen ist. Für den Werbungskostenabzug spielt es keine Rolle, ob der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf: Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht durch die Vermietungstätigkeit, sondern durch den Verkauf ausgelöst. Daher ist sie - jedenfalls für Verkäufe, die nach dem 26. Juli 2015 rechtswirksam wurden - nicht bei den Werbungskosten aus VuV abziehbar. Sie zählt aber zu den abziehbaren Veräußerungskosten, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wurde.

Schuldzinsen nach Ende der Vermietung: Für Schuldzinsen, die nach der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht, aber vor einem Verkauf des Mietobjekts gezahlt werden, ist kein nachträglicher Werbungskostenabzug zulässig.

Zinsen für Erhaltungsaufwand: Im Wesentlichen gelten für Schuldzinsen, die für Erhaltungsaufwendungen oder andere sofort abziehbare Werbungskosten anfallen, dieselben Grundsätze wie bei Schuldzinsen zur Fremdfinanzierung der Anschaffungs-oder Herstellungskosten des Mietobjekts. Bei einem rechtswirksamen Abschluss des Verkaufs vor dem 1. Januar 2014 kommt es aus Gründen des Vertrauensschutzes aber nicht darauf an, ob der Verkaufserlös für die Tilgung des Darlehens ausgereicht hätte oder nicht, was bei einem späteren Verkauf unabdingbare Voraussetzung ist.

Mehrere Darlehen: Bestehen im Zusammenhang mit dem verkauften Mietobjekt mehrere Darlehensverbindlichkeiten, wird die Verwendung des Verkaufserlöses zur Tilgung der Verbindlichkeiten steuerlich nur anerkannt, wenn sie entsprechend der Beurteilung durch einen ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsmann nach Maßgabe der konkreten Vertragssituationen marktüblich und wirtschaftlich unter Berücksichtigung der Zinskonditionen abgelöst werden.

Umschuldungen: Die Vorgaben zum nachträglichen Schuldzinsenabzug gelten analog auch für Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen, soweit das Umschuldungsdarlehen nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldung zu marktüblichen Konditionen erfolgt.