Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

An der angespannten Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren wenig geändert. Vor allem in Großstädten fehlen Wohnungen. Schon in der letzten Legislaturperiode hatte die Große Koalition daher eine steuerliche Förderung für den Neubau von günstigen Mietwohnungen geplant, die jedoch am Widerstand der SPD scheiterte. Letztes Jahr wurde der Plan dann wieder aufgegriffen, nachdem das Konzept diesmal im Koalitionsvertrag verankert war, und der Bundestag hat im vergangenen November die Einführung einer befristeten steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus beschlossen.

Im Vergleich zum ersten Anlauf sind die Abschreibungssätze bei der Neuauflage niedriger ausgefallen. Dafür ist keine Beschränkung auf ausgewiesene Fördergebiete mehr vorgesehen. Auf die Forderung nach einer Mietobergrenze für die geförderten Wohnungen ging die Regierung jedoch nicht ein. Dies war wohl der ausschlaggebende Grund dafür, dass der Bundesrat die Beschlussfassung über das Gesetz im November ohne Begründung von der Tagesordnung genommen hat. Ohne dessen Zustimmung konnte das Gesetz jedoch nicht in Kraft treten.

Im Juni wurde das Gesetzgebungsverfahren dann endlich abgeschlossen, nachdem der Bundesrat die Abstimmung auf Antrag von Bayern wieder auf die Tagesordnung gesetzt hat. Weil das Verfahren länger als geplant gedauert hat und an den im Gesetz enthaltenen Fristen nichts mehr geändert wurde, tritt die Förderung nun quasi rückwirkend in Kraft. Welche Randbedingungen für die Förderung im Einzelnen vorgesehen sind, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Neubau: Eine Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Immobilie neu hergestellt oder als Neubau angeschafft oder Wohnraum durch Aufstockung oder Anbau eines bestehenden Gebäudes hergestellt wird. Ein Gebäude gilt als neu, wenn es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Als Anreiz für eine zügige Investitionsentscheidung ist die Sonderabschreibung zudem auf Gebäude beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt wird. Auch bei der Anschaffung eines neuen Gebäudes kommt es auf das Datum des Bauantrages an. Der Zeitpunkt der Fertigstellung spielt dagegen keine Rolle. Allerdings kann die Sonderabschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung erfolgen.

Randbedingungen: Die Abschreibung ist nicht auf Gebäude im Inland beschränkt. Geförderte Wohnungen können auch in einem anderen EU-Staat entstehen. Das ist zwar nicht der Zweck des Gesetzes, aber ein notwendiges Zugeständnis, damit die Förderung konform mit dem EU-Recht ist. Umgekehrt wurde im Gesetz klargestellt, dass Wohnungen nicht gefördert werden, wenn sie nur zur vorübergehenden Beherbergung genutzt werden (Ferienwohnungen etc.). Außerdem sind Wohnungen laut der Gesetzesbegründung nur dann begünstigt, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Sonderabschreibung: Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 %. Zusammen mit der regulären Abschreibung können somit innerhalb des Förderzeitraums insgesamt bis zu 28 % der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten von maximal 2.000 Euro je Quadratmeter steuerlich berücksichtigt werden. Für den Teil der Baukosten über dieser Grenze kommt dagegen nur die normale Abschreibung in Frage.

Baukostenlimit: Wohnungen mit hohem Standard bedürfen nach Ansicht der Regierung keiner staatlichen Förderung und werden vollständig von der Förderung ausgeschlossen. Die Förderung setzt daher die Einhaltung einer Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche voraus, wovon maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden. Die Bundesregierung hat allerdings bereits vor dem Bundesratsbeschluss zugesagt, die Baukostenobergrenze in Regionen mit angespannter Wohnungslage zeitnah auf 3.500 Euro je Quadratmeter anzuheben. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, fällt die Förderung ohne jeden Ermessensspielraum komplett weg. Das gilt auch bei einer späteren Überschreitung der Obergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den drei Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung. Entsprechend sollte schon bei der Planung ein Puffer für nachträgliche Kosten vorgesehen werden. Die Obergrenzen gelten ausschließlich für das Gebäude selbst. Grundstück und Außenanlagen bleiben beim Baukostenlimit und bei der Sonderabschreibung unberücksichtigt.

Zweckbindung: Die begünstigten Flächen müssen mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung der Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Die Einhaltung der zehnjährigen Zweckbindung muss der Immobilienbesitzer nachweisen, und zwar auch dann, wenn das Gebäude innerhalb der 10-Jahres-Frist veräußert wird. Ein Verstoß führt zur rückwirkenden Streichung der Sonderabschreibung. Außerdem sind nur die Kosten begünstigt, die anteilig auf die Wohnfläche entfallen. Betrieblich oder anderweitig genutzte Gebäudeteile sind von der Förderung ausgeschlossen. Gemischt genutzte Räumlichkeiten sind entweder in vollem Umfang den Wohnzwecken oder betrieblichen bzw. beruflichen Zwecken zuzuordnen, abhängig davon, welche Nutzung überwiegt. Aus Vereinfachungsgründen gilt auch das häusliche Arbeitszimmer eines Mieters als Wohnraum.

Festsetzungsverjährung: Um die Rückforderung der Steuererleichterung und die dazu notwendige Änderung bereits bestandskräftiger Steuerbescheide im Fall des Verstoßes gegen die Zweckbindung oder einer nachträglichen Überschreitung des Baukostenlimits zu ermöglichen, sieht das Gesetz eine Anlaufhemmung für die Festsetzungsverjährung für die Jahre vor, in denen die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wird. Die Festsetzungsverjährung für diese Jahre wird jedoch nicht - wie ursprünglich geplant - generell um 10 Jahre aufgeschoben, sondern orientiert sich am Eintritt des schädlichen Ereignisses. Tritt dieses bereits vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ein, beginnt somit auch die Festsetzungsverjährung entsprechend früher.

Befristung: Neben der Beschränkung auf Bauanträge zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 kann die Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Um die volle Sonderabschreibung zu nutzen, muss der Wohnraum also spätestens 2023 fertiggestellt sein.

Fördergelder: Die Sonderabschreibung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn das Gebäude unmittelbar mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde. Außerdem wird die Sonderabschreibung nur gewährt, soweit die EU-rechtlichen Voraussetzungen zu De-minimis-Beihilfen eingehalten sind. Insbesondere darf dazu der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen. Bei dieser Höchstgrenze sind auch andere an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen.