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Als Miteigentümer einer vermieteten Immobilie können Sie sich mit den anderen Eigentümern darauf einigen, dass steuerlich nur einer Vermieter sein soll. Dadurch werden Gewinne und Verluste ausschließlich bei dieser Person erfasst. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Möglichkeit auch den Mitgliedern einer Erbengemeinschaft offen steht.
Beispiel: Sie erben zusammen mit Ihren drei Geschwistern ein vollständig vermietetes 5-Familien-Haus. Ihre Geschwister und Sie bilden nun eine Erbengemeinschaft, sodass grundsätzlich die Erbengemeinschaft Vermieter wird. Sie haben nun die Möglichkeit, sich mit Ihren Geschwistern abzusprechen, dass nur Sie alleine steuerlich Vermieter sind.
Diese Gestaltung ist in zwei Konstellationen sinnvoll:
Wenn die Vermietung positive Einkünfte abwirft und zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Progressionsunterschiede bestehen oder Grundfreibeträge nicht genutzt werden; bei dieser Konstellation führt die Verlagerung der Mieteinkünfte dazu, dass Ihre Gewinne geringer besteuert werden.
Wenn die Vermietung zu Verlusten führt, und eines der Mitglieder der Erbengemeinschaft andere steuerpflichtige Einkünfte verrechnen möchte.
Sie erreichen die Verlagerung dadurch, dass Sie eine schriftliche - im günstigsten Fall notariell beurkundete - Vereinbarung treffen, die das Verwaltungs- und Fruchtziehungsrecht auf einen Miterben festschreibt. Die anderen Miterben müssen auf ihre Rechte und Pflichten verzichten bzw. aus diesen entlassen werden. Schließlich müssen Sie die praktische Abwicklung entsprechend dieser Vereinbarung umstellen. Das heißt, dass
die Mietverträge geändert werden müssen,
der alleinige Vermieter alle Mieten erhält,
der alleinige Vermieter alle anfallenden Kosten trägt,
sämtlicher Zahlungsverkehr über sein Konto abgewickelt wird, und
die Vermietung - wie üblich - mit Überschusserzielungsabsicht erfolgt.
Selbstverständlich bedeutet die "offizielle" Verlagerung der steuerlichen Vermieterfunktion nicht, dass Sie im Innenverhältnis gegenüber dem Vermieter vollkommen leer ausgehen. Sie können einen Ausgleich der Steuervorteile vereinbaren, der sogar steuerfrei gewährt wird.
